10月16日，萬(wàn)科在吉林省長(zhǎng)春市斥資10億競(jìng)得年內(nèi)長(zhǎng)春地王。

　　9月7日，萬(wàn)科聯(lián)合中糧地產(chǎn)，以22億的總價(jià)獲得了北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，折合樓面地價(jià)為6452元/平方米，刷新房山區(qū)域最高地價(jià)紀(jì)錄。

　　8月中旬，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石再次重申萬(wàn)科絕不拿地王，隨后萬(wàn)科卻先后在北京房山、吉林長(zhǎng)春等城市區(qū)域拿下地王。是萬(wàn)科食言，還是不得已而為之？畢竟挑戰(zhàn)者的腳步越來(lái)越近，即便身為龍頭的萬(wàn)科，也必須尋求新的突破才行。

　　龍頭遭遇挑戰(zhàn)

　　從1998年萬(wàn)科被排在滬深兩市上市房地產(chǎn)企業(yè)第一名那刻起，萬(wàn)科江湖老大的地位就從此確立，“向萬(wàn)科學(xué)習(xí)”的口號(hào)一時(shí)間傳遍神州整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。但是，老大做久了怎會(huì)寂寞？今年的萬(wàn)科就遇到了強(qiáng)勁的對(duì)手。

　　據(jù)克而瑞(中國(guó))統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年前三季度，萬(wàn)科以12.3萬(wàn)平方米之差，痛失銷(xiāo)售面積榜榜首，在銷(xiāo)售金額上，雖然萬(wàn)科依然以領(lǐng)先第二名112億元、總金額達(dá)426.46億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售金額榜榜首，但保利和中海的追趕之勢(shì)已經(jīng)昭然可見(jiàn)。

　　保利對(duì)萬(wàn)科的壓力來(lái)自增長(zhǎng)速度。根據(jù)保利和萬(wàn)科最新披露的第三季度季報(bào)，保利地產(chǎn)前三季度銷(xiāo)售簽約面積392.24萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額323.35億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)163.16%和165.2%。萬(wàn)科前三季度累計(jì)銷(xiāo)售面積510.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額461.5億元，同比增長(zhǎng)26.8%和29.6%。差距之大，一目了然。

　　中海對(duì)萬(wàn)科的壓力來(lái)自利潤(rùn)率。克而瑞(中國(guó))的報(bào)告指出，中海前三季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額293.32 億元，較2008年全年提升10.22%，但在凈利潤(rùn)規(guī)模上，2009年上半年扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于公司所有者的凈利潤(rùn)，中海為26.74億元，萬(wàn)科為25.24億元。也就是說(shuō)，前三季度中海的凈利潤(rùn)率是9.12%，而萬(wàn)科的凈利潤(rùn)率是5.92%，二者相差1/3之多。加上中海的母公司中國(guó)建筑成功在A股IPO，融資達(dá)426億元，按招股書(shū)的計(jì)劃，其中部分資金將投入中海，萬(wàn)科面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力大增。

　　更何況，作為挑戰(zhàn)者的保利和中海，還具備萬(wàn)科無(wú)法企及的優(yōu)勢(shì)——作為央企的代表，保利和中海具有土地獲取和銀行融資方面先天性的優(yōu)勢(shì)。今年以來(lái)，土地市場(chǎng)上以央企為代表的國(guó)資背景房企，以“挾天子”之勢(shì)，將以萬(wàn)科為代表的民企打得落花流水，就充分證明現(xiàn)如今的市場(chǎng)上國(guó)字頭房企意味著什么。

　　王石被拉下圣壇

　　作為萬(wàn)科董事長(zhǎng)的王石，其聲譽(yù)也隨著萬(wàn)科的成長(zhǎng)和他攀登上的座座高峰節(jié)節(jié)升高。2007年底他的“拐點(diǎn)論”得到2008年的嚴(yán)冬驗(yàn)證時(shí)，王石的聲譽(yù)達(dá)到了巔峰。萬(wàn)科領(lǐng)先行業(yè)半年之多的降價(jià)促銷(xiāo)加快現(xiàn)金回收力度等措施更是使王石戴上了“樓市先知”的桂冠。然而，好景不長(zhǎng)，意外的金融危機(jī)打亂了房地產(chǎn)的調(diào)整節(jié)奏，利好政策加上天量放貸，房地產(chǎn)從寒冬迅速回暖并轉(zhuǎn)向酷暑，而萬(wàn)科卻被狂熱的人流拋在了理智的冬天。

　　在王石的拐點(diǎn)論指導(dǎo)下，萬(wàn)科采取了以減少庫(kù)存、升級(jí)產(chǎn)品為主導(dǎo)的防御性戰(zhàn)略，在地價(jià)最低的2008年第四季度和今年第一季度，萬(wàn)科一共才拿了3塊地，總計(jì)建筑面積僅40萬(wàn)平方米。而保利地產(chǎn)僅在2008年12月就以總計(jì)18億元的低價(jià)，在上海、重慶、成都拿下三塊總建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米的土地。

　　棋差一籌的策略導(dǎo)致萬(wàn)科很是被動(dòng)，雖然從5月份起，萬(wàn)科奮起直追，僅僅4個(gè)月的時(shí)間，就在全國(guó)十多個(gè)城市拿下31塊、總計(jì)820萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，但因?yàn)殄e(cuò)過(guò)了地價(jià)最低點(diǎn)，萬(wàn)科今年獲得的土地平均樓面地價(jià)為2730元/平方米，高于2008年。

　　“拐點(diǎn)論”被意外打破后，王石的威信也遭到市場(chǎng)甚至包括萬(wàn)科公司內(nèi)部的質(zhì)疑。據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士講，萬(wàn)科內(nèi)部已出現(xiàn)兩派，目前王石說(shuō)話(huà)已不算數(shù)了。

　　隨著王石在萬(wàn)科內(nèi)部權(quán)威性的動(dòng)搖，萬(wàn)科的發(fā)展策略也在出現(xiàn)調(diào)整，如萬(wàn)科副總肖莉表示要加大產(chǎn)品線(xiàn)中高端物業(yè)的比例，副總裁毛大慶則流露出向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的意圖。業(yè)內(nèi)人士表示，這都說(shuō)明萬(wàn)科正處于一個(gè)變化轉(zhuǎn)折的時(shí)期。