提升北京戰(zhàn)略

　　被后起之秀步步緊逼的萬(wàn)科，自然不甘將市場(chǎng)拱手相讓?zhuān)�在這一背景下，毛大慶從凱德置地辭職走馬上任萬(wàn)科公司副總裁并兼任北京萬(wàn)科總經(jīng)理一事，被業(yè)內(nèi)視為萬(wàn)科重振北京市場(chǎng)的重要舉措。隨后，萬(wàn)科又從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)把房產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域表現(xiàn)強(qiáng)勁的肖勁挖了過(guò)來(lái)，這更驗(yàn)證了市場(chǎng)此前的猜測(cè)。

　　環(huán)渤海區(qū)域，是萬(wàn)科三大重點(diǎn)區(qū)域之一，北京，本是同上海、深圳一樣成為萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)城市，但事實(shí)上，萬(wàn)科在北京的發(fā)展卻不盡如人意。

　　從1987年成立北京萬(wàn)科以來(lái)，萬(wàn)科在北京僅開(kāi)發(fā)了13個(gè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積剛滿300萬(wàn)平方米，而晚成立的萬(wàn)科上海公司卻開(kāi)發(fā)了18個(gè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積近400萬(wàn)平方米。更關(guān)鍵的是，截至今年8月底，萬(wàn)科在上海的土地儲(chǔ)備高達(dá)280萬(wàn)平方米，而北京的土地儲(chǔ)備近乎為零。萬(wàn)科集團(tuán)的年報(bào)顯示，除了2004年，過(guò)去10年，北京市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科整體銷(xiāo)售收入的貢獻(xiàn)率均不到10%。2009年上半年，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入8.37億元，僅占萬(wàn)科整體銷(xiāo)售收入的3.88%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)率只有3.35%。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，以萬(wàn)科在地產(chǎn)江湖中的地位，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的表現(xiàn)與之實(shí)在不相符，非但沒(méi)有表現(xiàn)出龍頭老大的氣勢(shì)，甚至有淪為二流開(kāi)發(fā)商之憂。

　　8月，毛大慶走馬上任，并放言要在5年內(nèi)讓萬(wàn)科進(jìn)入北京市場(chǎng)前三。

　　9月，萬(wàn)科聯(lián)合中糧地產(chǎn)，斥資51.3億，先后拿下房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地，這使得萬(wàn)科在北京的土地儲(chǔ)備增加了85萬(wàn)平方米。雖然傳聞毛大慶為爭(zhēng)取董事局批準(zhǔn)很費(fèi)了一番力氣，但毋庸置疑的是，北京萬(wàn)科總算有地開(kāi)發(fā)了。

　　布局二線城市

　　深入挖掘一線城市的同時(shí)，從拿地城市看，萬(wàn)科2009年的發(fā)展重點(diǎn)其實(shí)是放在了二三線城市上。

　　今年以來(lái)萬(wàn)科通過(guò)競(jìng)拍獲得的31塊地中，僅有6塊屬于京滬穗深四大一線城市，總建筑面積不足110萬(wàn)平方米，在全部新增土地儲(chǔ)備中，比例不足1/6。

　　萬(wàn)科對(duì)二三線城市的重視力度加深不僅表現(xiàn)在公開(kāi)土地競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)，還體現(xiàn)在與地方政府和國(guó)資平臺(tái)合作的重視程度上。

　　5月份，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)科表示，將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市綜合體等重點(diǎn)領(lǐng)域擴(kuò)大投資，預(yù)計(jì)在長(zhǎng)春開(kāi)發(fā)投資總額30億元。王石更放言年內(nèi)要在長(zhǎng)春拿下三個(gè)項(xiàng)目。

　　10月份，萬(wàn)科與南京市最大的國(guó)資平臺(tái)——南京交通集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩家集團(tuán)旗下的交通投資置業(yè)公司和萬(wàn)科南京公司將共同成立項(xiàng)目公司，聯(lián)手開(kāi)展土地運(yùn)作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這是萬(wàn)科曲線拿地策略的表現(xiàn)，與地方政府合作，有利于直接從土地市場(chǎng)拿地，與地方國(guó)企合作，有利于與之分享土地開(kāi)發(fā)獲利。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾公開(kāi)表示，“萬(wàn)科希望在今年買(mǎi)一些以前不容易買(mǎi)到的地，買(mǎi)一些有戰(zhàn)略?xún)r(jià)值的土地”。

　　在此背景下看10月16日萬(wàn)科取得長(zhǎng)春地王，就別有深意。萬(wàn)科總裁郁亮的話直接表明了萬(wàn)科的轉(zhuǎn)變更近于無(wú)奈：“哪有機(jī)會(huì)就去哪里，一線城市的地誰(shuí)都想要，但價(jià)格貴啊，同樣的地價(jià)在二線城市可以拿到更好的地，為什么要擠在一線城市去搶呢？”據(jù)其透露，萬(wàn)科還將準(zhǔn)備進(jìn)入昆明、烏魯木齊、貴陽(yáng)。

　　或?qū)�啟�?dòng)商業(yè)地產(chǎn)

　　相比轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，一向以住宅為主業(yè)的萬(wàn)科或?qū)�啟�?dòng)商業(yè)地產(chǎn)的勢(shì)頭更令業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　毛大慶上任伊始，就流露出將啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的意思，連續(xù)拿下長(zhǎng)陽(yáng)兩塊地后，又在一論壇上明確表示萬(wàn)科并不是絕對(duì)不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬(wàn)科也會(huì)進(jìn)入商業(yè)。此話引起業(yè)內(nèi)極大關(guān)注，雖然毛大慶此話更多的是針對(duì)北京萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目，但毛大慶還是萬(wàn)科副總裁，難免讓業(yè)內(nèi)不去猜測(cè)萬(wàn)科的策略轉(zhuǎn)向。

　　其實(shí)，毛大慶走馬萬(wàn)科時(shí)，業(yè)內(nèi)已就萬(wàn)科的意圖做了多方猜測(cè)，其中一種猜測(cè)就是萬(wàn)科看中毛大慶的不僅僅是其在拿地方面的魄力，更有其在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地15年的經(jīng)驗(yàn)。

　　畢竟，雖然萬(wàn)科在市場(chǎng)份額方面還穩(wěn)居市場(chǎng)老大的位置，短期內(nèi)很難有其他企業(yè)所能撼動(dòng)，但是在凈利潤(rùn)率、股東回報(bào)等證明企業(yè)盈利能力的方面，表現(xiàn)卻很不盡如人意。

　　此前萬(wàn)科112億公開(kāi)募資計(jì)劃雖然以超過(guò)99%的高票數(shù)獲得股東大會(huì)通過(guò)，但是，市場(chǎng)層面的反應(yīng)卻耐人尋味，有為萬(wàn)科及時(shí)轉(zhuǎn)向叫好的，但質(zhì)疑萬(wàn)科此舉的聲音也不少，一方面固然有上次增發(fā)被套牢的投資者至今尚未解套的教訓(xùn)，另一方面卻表現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科盈利能力的質(zhì)疑。

　　在這樣的大背景下，萬(wàn)科在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的任何調(diào)整，都顯得既有急迫性也有必然性。

　　本報(bào)記者 魯歡