萬通地產(chǎn)(600246)董事長馮侖認為，保障性住房建設(shè)事關(guān)樓市大局，而我國的保障性住房體系還不太完善。保障性住房供給嚴重不足，住房體系不完善，是造成商品房房價連續(xù)攀升的一個重要因素。他指出，“穩(wěn)定樓市”和“將房價保持在一個合理水平”，必須有完善的保障性住房體系配合。隨著房地產(chǎn)市場的成熟，未來70%以上的房屋供應(yīng)該納入普通商品房和保障房體系。

　　不過有專家指出，雖然保障房用地供應(yīng)占比和總量均大幅提升，但土地供應(yīng)上的“鳩占鵲巢”依然值得高度警惕。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國廉租房用地、經(jīng)濟適用房用地遠遠超過2004年-2008年平均水平。然而，為應(yīng)對金融危機，一些地方政府出臺“救市”政策，“90平方米占70%”的政策要求名存實亡，所以出現(xiàn)了保障民生住房用地增加而中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地減少的局面。

　　還有一個重要的問題是，長期以來，保障民生的住房存在區(qū)位和公共服務(wù)配套設(shè)施不足的問題。“保障民生住房當然不能都擱在市中心或CBD，但在城鎮(zhèn)邊緣地帶規(guī)劃保障性居住小區(qū)，地方政府必須統(tǒng)籌規(guī)劃解決公共交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)配套設(shè)施問題。”中房協(xié)副會長朱中一指出。

　　一級開發(fā)有待提升

　　土地供應(yīng)量增加與一級開發(fā)緊密關(guān)聯(lián)，自2004年土地出讓實施招拍掛制度后，地方政府成為土地二級市場的唯一提供者，二級市場的出讓收益由政府享有。但土地一級開發(fā)卻維持8%左右的固定收益率。土地一級開發(fā)動力不足。因此，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，土地一級開發(fā)制度也應(yīng)該變革，以提高開發(fā)效率。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓�配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

　　根據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，一級開發(fā)企業(yè)的利潤率不得超過8%。這就使得土地一級開發(fā)的利潤空間被鎖定�！安簧匍_發(fā)商希望借助土地一級開發(fā)，幫助企業(yè)在二級市場上獲得開發(fā)資格。”北京建工置地的一位負責人表示。

　　由于一級開發(fā)利潤率低，而二級市場的競爭壓力越來越大，市場上存在一些一級開發(fā)商通過故意延期交地的現(xiàn)象。這對于土地的平穩(wěn)供應(yīng)影響很大�！叭绻�一級開發(fā)集中在政府手中，可以采取例如提前預(yù)公告等形式，縮短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地�！�

　　分析人士認為，土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。對于當前土地市場上存在的各種問題，未來國家將加大對土地一級和二級開發(fā)的綜合治理，以解決日益突出的土地稀缺性和需求增長之間的矛盾。

　　作為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施之一，2010年供地計劃緊隨信貸收緊政策出爐。2010年，全國土地供應(yīng)量較前幾年平均水平大幅增長。18萬公頃的供應(yīng)量將新建多少商品房、能否如期落實，土地一級開發(fā)能否跟上土地供應(yīng)的步伐？這些問題是懸在房地產(chǎn)市場上方的利劍。如能順利落地，必將對樓市供需關(guān)系產(chǎn)生巨大影響。

　　據(jù)中國證券報記者的調(diào)查，供地計劃雖然還是一幅“藍圖”，但對市場主體預(yù)期的變化已經(jīng)產(chǎn)生影響。3月以來，全國主要城市土地市場的供應(yīng)量顯著回升，其中，住宅用地平均樓面地價連續(xù)兩個月下調(diào)。除北京住宅用地成交均價和溢價水平小幅上漲外，上海、成都等地成交價格都有所下跌。