德國——法典保護(hù)租房者

　　本報駐德國記者 劉華新

　　由于租房比例很大，德國的《民法典》等多項(xiàng)法律對房租價格進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，特別側(cè)重對房客利益予以保護(hù)，規(guī)定房東不得隨意提高房租。

　　2009年夏天，德國交通部和相關(guān)房地產(chǎn)協(xié)會共同資助的一項(xiàng)研究結(jié)果表明，在重要工業(yè)國家中，德國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，價格波動率處于“末位”。該研究報告稱，自1991年以來的18年中，德國購房價格僅上升了9%至18%，新房房租僅漲12.7%，舊房房租上漲近44%。這些基本上在通脹水平之內(nèi)。德國是如何對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效管理的？近日，記者就此采訪了柏林自由大學(xué)國際城市研究學(xué)院院長格哈德·布勞恩教授。

　　布勞恩說，在德國，農(nóng)村人因自己有地，自有房率較高。此外，中小企業(yè)主擁有住房者也較多。但是大城市不一樣，例如首都柏林，基本上是一個租房城市。造成這一現(xiàn)象的主要原因是年輕人多、共同生活但不結(jié)婚的人多以及人口流動性強(qiáng)。這些不穩(wěn)定性導(dǎo)致人們對生活的設(shè)計(jì)并不長遠(yuǎn)。而且總體上看，租房也比買房更加便宜合算。

　　布勞恩特別指出：“受教育程度與工作和住房狀況三者間關(guān)系密切�！彼�說，以前，受過高等教育的人找長期性工作容易。但近些年，由于金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，越來越多的公司進(jìn)行“項(xiàng)目性招聘”，即所招員工往往是為某個項(xiàng)目工作，收入也不一定寬裕，因此很多人的工作只穩(wěn)定三、五年，項(xiàng)目結(jié)束后即需“另謀高就”，還可能到別的城市謀生。因此，人們在一個地方投資買房做長遠(yuǎn)生活打算的自然就減少了，而銀行針對這一不穩(wěn)定情況，對其貸款也就更為謹(jǐn)慎。上述研究也表明，在德國西部有45%的人自建房或購房，而東部的這一比例僅為約1/3。

　　由于租房比例很大，德國的《民法典》等多項(xiàng)法律對房租價格進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，特別側(cè)重對房客利益予以保護(hù)，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價理由，并且在一般情況下還須舉出3個同類住房漲價的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù)15個月內(nèi)沒漲過價，而且漲幅一般不得超過10%。至于當(dāng)?shù)赝�類住房通常房租水平多高，《民法典》特別規(guī)定，設(shè)專門機(jī)構(gòu)定期制定“房租水平表”，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來確定基本價格范圍。由于這個機(jī)構(gòu)包括當(dāng)?shù)胤繓|協(xié)會、房客協(xié)會及中介公司代表和政府代表等，因此它制定的價格一般都能得到執(zhí)行。

　　就房地產(chǎn)的供需情況而言，德國人重質(zhì)量而非面積。對于德國民眾來說，“需求最大的是70平方米左右的住房，150平方米的房子就被認(rèn)為是豪宅了”。

　　而在價格方面，德國房價穩(wěn)定的一個重要原因在于價格的透明度。布勞恩介紹說，根據(jù)《建筑法》，德國每個州(相當(dāng)于省)、縣都設(shè)有獨(dú)立的“專家委員會”，專門負(fù)責(zé)價格評估。這個委員會有權(quán)獲得所有房地產(chǎn)交易價格，制定“地產(chǎn)基準(zhǔn)價”，評估并發(fā)布地產(chǎn)及房產(chǎn)價格表。雖然房屋買賣是市場行為，但實(shí)際上由于每個公民都可以很方便地上網(wǎng)或通過其他途徑從上述委員會獲取分門別類的價格表，因此買賣雙方容易達(dá)成一致。