北京土地新政實(shí)施已經(jīng)逾月，截止到目前，溢價(jià)率大幅降低成為土地新政以來的一大看點(diǎn)。以新政后成交的8塊住宅用地為例，平均溢價(jià)率為13%。這比2009年以來動(dòng)輒超過100%的溢價(jià)率下降明顯。

　　但是，有關(guān)“招標(biāo)底價(jià)太高”、“調(diào)控誠意不足”的質(zhì)疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區(qū)馬坡新城9號(hào)地西側(cè)地塊，招標(biāo)出讓底價(jià)比其新政前的掛牌底價(jià)抬高了9億元。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，多幅地塊出讓底價(jià)的抬升，和政府土地收益預(yù)期不無關(guān)系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長(zhǎng)陽鎮(zhèn)3號(hào)地、8號(hào)地，進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　馬坡地塊

　　改招標(biāo)后底價(jià)抬高117%

　　5月7日，順義區(qū)馬坡新城9號(hào)地西側(cè)地塊(以下簡(jiǎn)稱“馬坡地塊”)的流標(biāo)令人“大跌眼鏡”。

　　該地塊的招標(biāo)底價(jià)為16.5億元，而5家開發(fā)商報(bào)價(jià)無一達(dá)到該底價(jià)，其中開發(fā)商的最低報(bào)價(jià)為7.6億元，最高報(bào)價(jià)為14.55億元。

　　5家開發(fā)商報(bào)價(jià)低于底價(jià)

　　馬坡地塊流標(biāo)

　　事實(shí)上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當(dāng)時(shí)的掛牌起始價(jià)為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價(jià)地等因素而暫停了土地出讓。

　　4月下旬，馬坡地塊“重現(xiàn)”土地市場(chǎng)，不過出讓方式已經(jīng)從掛牌改為招標(biāo)，而出讓底價(jià)也由7.61億元變?yōu)?6.5億元，“底價(jià)漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當(dāng)天招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)外，一位開發(fā)商對(duì)媒體表示，如果以16.5億底價(jià)核算，該宗地樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到約8010元/平米(扣除限價(jià)房用地)。而以現(xiàn)場(chǎng)5家開發(fā)商報(bào)價(jià)核算，開發(fā)商的估算樓面價(jià)大致在3689元/平方米至7063元/平方米。

　　針對(duì)馬坡地塊的招標(biāo)底價(jià)，北京市土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人在該地塊出讓后對(duì)本報(bào)記者表示，該底價(jià)是由順義區(qū)確定的，在開標(biāo)前，土地中心也并不知道底價(jià)。

　　記者聯(lián)系了順義區(qū)有關(guān)部門，求證其底價(jià)制定的情況和標(biāo)準(zhǔn)。北京市國(guó)土資源局順義分局回復(fù)表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現(xiàn)象，我們不便發(fā)表意見�！�

　　增5萬平米限價(jià)房

　　出讓底價(jià)不降反升

　　記者從有關(guān)渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標(biāo)文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價(jià)包括一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用和政府土地收益兩部分。

　　3月掛牌文件和4月下旬招標(biāo)文件顯示，從掛牌到招標(biāo)，一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用均確定為2.3億元，并未發(fā)生變化，同時(shí)地塊出讓面積、總建設(shè)面積等主要指標(biāo)都未變化，變化的一項(xiàng)是在既定的建設(shè)控制規(guī)模內(nèi)，4月下旬的招標(biāo)文件增加了5萬平米的限價(jià)房。

　　一位參與拿地的開發(fā)商對(duì)記者表示，因?yàn)榈貕K增加了限價(jià)房，按照一般的邏輯，整個(gè)地塊的出讓底價(jià)應(yīng)該是降低，而不是抬高。這位開發(fā)商表示，如果3月以掛牌底價(jià)出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標(biāo)底價(jià)16.5億元計(jì)算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。