今年，改善型需求將取代去年的婚房需求，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交主力。大兩房、小三房以及帶有兒童房或保姆房的住宅將受到市場(chǎng)的關(guān)注和青睞。

　　漢宇地產(chǎn)最新發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告指出，去年結(jié)婚的年輕人近來談?wù)撟疃嗟漠?dāng)屬“金豬寶寶”這個(gè)話題了。如果說兩人世界還不會(huì)造成居住空間緊張的話，那孩子的降臨所帶來的人口增加以及其他一系列問題，會(huì)促使很多年輕父母在力所能及的范圍內(nèi)改善現(xiàn)有居住條件�？梢灶A(yù)見的是，今年改善型需求將取代婚房需求成為市場(chǎng)的成交主力。

　　一、二手房成交量差距將拉大。自2004年二手房成交量超過一手房以來，滬上二手房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，一直延續(xù)到2005年年末。去年這一現(xiàn)象得到了改變，全年一手房成交量要比二手房多10%左右。營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等相關(guān)政策的出臺(tái)，促使很多投資者逐漸離場(chǎng)，由投資者的介入而造成的房源緊張局面得到很大緩解。相當(dāng)部分自住型購(gòu)房者可以在開發(fā)商那里買到一手房，不用再?gòu)耐顿Y者手中接盤二手房。預(yù)計(jì)今年一、二手房的成交量差距會(huì)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步拉大，更多的改善型客戶會(huì)將一手房作為首選目標(biāo)。

　　一手房奪回定價(jià)權(quán)，二手房?jī)r(jià)格亦步亦趨。新盤定價(jià)在2005年宏觀調(diào)控之前是件比較容易的事，看看周邊二手房的成交價(jià)格，再乘個(gè)百分比就差不多了。一、二手房?jī)r(jià)格的攀比上漲，使一手房的定價(jià)更多參考周邊二手房的價(jià)格，這是一種不正常的現(xiàn)象。今年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步穩(wěn)定、健康，根據(jù)不同的市政配套、樓盤品質(zhì)和客戶定位，確定一個(gè)比較理性的價(jià)格，將成為一手房定價(jià)的主旋律。一手房?jī)r(jià)格將成為一個(gè)板塊房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，二手房?jī)r(jià)格則會(huì)隨之上下小幅波動(dòng)。

　　交通配套逐漸改善，近郊住宅漸受關(guān)注。今年上海將建成3條軌道交通并通車，分別是軌道交通6、8、9號(hào)(一期)，總里程從145公里擴(kuò)展到230公里。隨著軌道交通的延伸，近郊部分樓盤將進(jìn)入購(gòu)房者的視野。松江和浦東一直是一手房供應(yīng)大區(qū)，以前部分位置較偏的樓盤滯銷，其主要原因是交通不便，即使價(jià)格有明顯的降幅，很多在市區(qū)工作和生活的自住客戶也不會(huì)選擇。今年將開通的6號(hào)線和9號(hào)線無疑解決了這個(gè)問題，因此，近郊部分樓盤會(huì)逐漸成為改善型購(gòu)房者的選擇，其價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)可以得到有效提升。（賀理銘）