上海市一住宅小區(qū)分3個(gè)階段開發(fā)，在一期住宅業(yè)主所繳納的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目中，諸如保安費(fèi)、綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)、小區(qū)水景維護(hù)費(fèi)等，是按照三期全部開發(fā)完成后的配置情況和計(jì)算面積分?jǐn)�，引起業(yè)主不滿——　

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，住宅小區(qū)分期開發(fā)，業(yè)主分期入住，是一種常見的情況。不過，上海市的一位購房者從自己繳納的物業(yè)費(fèi)中看出了不尋常——身為小區(qū)一期的業(yè)主，其繳納的物業(yè)管理費(fèi)卻是按照整個(gè)小區(qū)面積計(jì)算的，而此時(shí)小區(qū)并沒有完全建好。一期業(yè)主憑啥要為沒有完全建設(shè)好的整個(gè)小區(qū)物業(yè)買單？于是，這位購房者向上海市徐匯區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會投訴。徐匯區(qū)消保委相關(guān)人士認(rèn)為，該小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與一期業(yè)主所享受到的真正服務(wù)內(nèi)容差距較大，有違公平原則。

　　投訴

　　這樣的繳費(fèi)不合理

　　陳先生于2005年訂購了上海市某小區(qū)的一套住房，預(yù)售合同上約定的的物業(yè)管理費(fèi)是建筑面積每平方米2.28元。2006年底，陳先生接到入住通知書，在辦理了入住手續(xù)后，陳先生支付了3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。

　　在接下來的時(shí)間里，陳先生從公布的小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)了問題。原來，整個(gè)小區(qū)分為三期階段性開發(fā)，陳先生自己購買的住房屬于一期。在公布的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目中，諸如保安費(fèi)、綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)、小區(qū)水景維護(hù)費(fèi)等，是照小區(qū)三期全部開發(fā)完成后的配置情況和計(jì)算面積分?jǐn)偨o一期業(yè)主的。

　　陳先生隨即對該小區(qū)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保安費(fèi)是按照小區(qū)開的5個(gè)出入口、配置32名保安人員來計(jì)算的，目前未全部建成的小區(qū)只有數(shù)名保安人員；小區(qū)的綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)是按照3萬平方米的面積來計(jì)算，其中還包括了擺放花卉的養(yǎng)護(hù)費(fèi)，實(shí)際情況是小區(qū)一期綠化面積僅幾百平方米，規(guī)劃中的中央綠地等尚未完成拆遷，水景的建設(shè)僅是一個(gè)小噴泉，離規(guī)劃中的的水景相去甚遠(yuǎn)。

　　根據(jù)自己的調(diào)查數(shù)據(jù)，陳先生認(rèn)為，作為一期業(yè)主的他按照每平方米2.28元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)不合理。

　　調(diào)查

　　物業(yè)費(fèi)一刀切現(xiàn)象普遍存在

　　記者以購房者的身份，就物業(yè)收費(fèi)情況走訪了多個(gè)分期開發(fā)的樓盤。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，被走訪的樓盤均是按照全部開發(fā)完成后的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，不存在分期開發(fā)、費(fèi)用也分期的情況。

　　在虹口區(qū)的一處樓盤，由于拆遷問題導(dǎo)致開發(fā)進(jìn)度緩慢，最后一期建設(shè)的房子還沒有開工，第一期的業(yè)主已經(jīng)入住4年。一期的一位業(yè)主告訴記者，在剛搬進(jìn)來的時(shí)候，小區(qū)綠化、水景、車庫等設(shè)施幾乎沒有，出入口只有一個(gè)門，但入住4年來一直按照統(tǒng)一的每平方米1.7元繳納物業(yè)費(fèi)。

　　在另一個(gè)小區(qū)，物業(yè)辦公室的一名工作人員表示，這樣的收費(fèi)并不違法，變更物業(yè)收費(fèi)需要召開業(yè)主委員會商定。一期的業(yè)主入住早，人數(shù)有限，按規(guī)定無法成立業(yè)主委員會，至少要等到后幾期的業(yè)主入住之后，才有成立業(yè)主委員會的可能。到那時(shí)候，相關(guān)物業(yè)建設(shè)已完成，再降低物業(yè)費(fèi)已經(jīng)沒有實(shí)際意義了。

　　上海市物價(jià)部門一位負(fù)責(zé)人對記者介紹說，在分階段開發(fā)的小區(qū)中，僅有個(gè)別小區(qū)的物業(yè)管理公司是按照前期住戶所享受的實(shí)際物業(yè)服務(wù)來申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，此后物業(yè)公司會隨著更多業(yè)主入住逐漸提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)行申報(bào)。最近幾年這種情況已逐漸減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是物業(yè)費(fèi)價(jià)格變更程序比較繁雜，所以一些物業(yè)公司為了自己的便利，一次性統(tǒng)一了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會法律專家唐建盛認(rèn)為，前期物業(yè)費(fèi)制定不合理的實(shí)質(zhì)在于開發(fā)商確定物業(yè)費(fèi)的程序有問題。

　　一些樓盤在整個(gè)小區(qū)開工前就已經(jīng)制定好物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并作為廣告宣傳內(nèi)容之一予以公布，消費(fèi)者對此沒有選擇權(quán)，以至于不少小區(qū)的一期業(yè)主無奈地為整個(gè)小區(qū)分擔(dān)著這種不合理的物業(yè)收費(fèi)。

　　觀點(diǎn)

　　這樣的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有違公平

　　在接到陳先生的投訴后，上海市徐匯區(qū)消保委立即與該小區(qū)的物業(yè)公司進(jìn)行了聯(lián)系，并召開了協(xié)調(diào)會。

　　對于陳先生的質(zhì)疑，該小區(qū)物業(yè)公司王經(jīng)理解釋說，物業(yè)收費(fèi)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)公司和開發(fā)商共同研究核算確定的，已經(jīng)報(bào)請房屋所在地的區(qū)物價(jià)局核準(zhǔn)備案，在價(jià)格審批程序上沒有問題，不違規(guī)。陳先生提出的對一期業(yè)主重新核算物業(yè)費(fèi)并降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求，公司無權(quán)決定。

　　徐匯區(qū)消保委的調(diào)查證實(shí)，該小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)經(jīng)過了相關(guān)部門審批。徐匯區(qū)消保委有關(guān)人士告訴記者，按照《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，“住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照質(zhì)價(jià)相符的原則”，陳先生按照該小區(qū)每平方米2.28元標(biāo)準(zhǔn)來繳納物業(yè)費(fèi)，顯然與一期業(yè)主所享受到的服務(wù)內(nèi)容差距較大，有違公平原則。

　　徐匯區(qū)消保委有關(guān)人士根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第4條“經(jīng)營者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的原則”，以及第10條“消費(fèi)者在購買商品或者接受服務(wù)時(shí)，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件”等條款，對該小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行了耐心細(xì)致的工作，該公司最終同意為陳先生個(gè)人協(xié)調(diào)解決收費(fèi)事宜。至于陳先生提出的為所有一期業(yè)主解決這一問題的要求，物業(yè)公司沒有答應(yīng)。

　　記者在該小區(qū)業(yè)主互聯(lián)網(wǎng)論壇上看到，已經(jīng)有業(yè)主準(zhǔn)備通過訴訟途徑來解決該物業(yè)收費(fèi)糾紛。(韓登登 袁征）