文/龐無(wú)忌

　　中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議罕見(jiàn)地大篇幅部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，其中不少說(shuō)法都是第一次提出。

　　總的來(lái)看，此番會(huì)議有兩大“不尋常”。

　　首先是召開(kāi)時(shí)點(diǎn)“不尋?！?。

　　業(yè)內(nèi)專家注意到，按照慣例，中央政治局“以研究經(jīng)濟(jì)工作”為主題的會(huì)議每年有三次，一次在4月末，一次在7月末，一次在12月中旬。

　　4月末的會(huì)議主題一般為“分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作”；7月末為“分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作”；12月中旬則為“分析研究當(dāng)年經(jīng)濟(jì)工作”。此番在9月下旬專門(mén)召開(kāi)會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作十分少見(jiàn)。

　　中央政治局會(huì)議一般定期召開(kāi)，遇有重要情況可以隨時(shí)召開(kāi)。中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，此時(shí)召開(kāi)會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，充分彰顯了中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的高度重視。

　　其次是部署樓市的方式“不尋常”。

　　會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　其中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”為首次提出。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新社國(guó)是直通車表示，這意味著中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)有了新的認(rèn)識(shí)，這與二季度的表態(tài)有所不同。

　　他認(rèn)為，“5.17”樓市政策組合拳力度比較大，但效果及其持續(xù)時(shí)間不及預(yù)期，房地產(chǎn)下行的壓力仍然較大。為了切斷預(yù)期疲弱和量?jī)r(jià)下行的負(fù)反饋循環(huán)，需要增量政策的支持。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此處的止跌，既包括成交量止跌，也包括成交價(jià)格止跌。8月份，從數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市調(diào)整壓力加大，且多地市場(chǎng)反映需求存在斷檔壓力?！爸沟胤€(wěn)”四字，信號(hào)非常明確，這也意味著四季度各地或有持續(xù)的重磅加碼政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　從具體政策來(lái)看，有三個(gè)新提法值得關(guān)注：

　　一是對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量。

　　會(huì)議提出，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。李宇嘉表示，其中，嚴(yán)控增量是第一次提出，意味著各地要嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市。目前多地新房在售庫(kù)存周期在20個(gè)月左右，庫(kù)存壓力加大，嚴(yán)控增量可以緩解庫(kù)存壓力。這是提振預(yù)期，促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“優(yōu)化存量”意味著“以購(gòu)代建”等系統(tǒng)工作會(huì)以更大力度推進(jìn)，“三板斧”即專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)債和社會(huì)資本等是主要融資方式，有助于后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目中存量資產(chǎn)更好地盤(pán)活。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此次與以往提法有所不同，在增量上更加強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制，也就意味著未來(lái)各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實(shí)際需要推進(jìn)，不能盲目擴(kuò)大供給量；優(yōu)化存量，意味著對(duì)現(xiàn)有的存量住房進(jìn)行升級(jí)改造、改規(guī)劃盤(pán)活利用等或是重要方向；提高質(zhì)量方面，“好房子”建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地。

　　二是要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策。

　　陳文靜表示，會(huì)議指明群眾的關(guān)切就是政策發(fā)力的焦點(diǎn)。當(dāng)前仍有限購(gòu)政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)北上深的限購(gòu)政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開(kāi)。

　　此外，此番政策提及，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策等。李宇嘉認(rèn)為，日前官方明確的存量房貸利率下調(diào)將很快落地。后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅，開(kāi)發(fā)商土地增值稅等，都要下調(diào)或暫緩。

　　三是加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度。

　　“白名單”制度從今年年初開(kāi)始實(shí)施。李宇嘉表示，盡管納入白名單的項(xiàng)目多，但貸款發(fā)放規(guī)模不大。主要原因是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)。下一步的關(guān)鍵是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，銀行才有發(fā)放貸款的積極性。

　　近日，國(guó)家金融監(jiān)管總局透露，截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億元，支持400余萬(wàn)套住房如期交付，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已取得積極進(jìn)展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這項(xiàng)工作未來(lái)仍有望加大力度、深入推進(jìn)。