亦莊

　　亦莊給人的感覺就像北京市的衛(wèi)星城一樣，有很多企業(yè)，人煙稀少。但是規(guī)劃還是很讓人滿意的，日后城鐵的竣工，勢必會讓這里更加便利。

　　區(qū)域特征

　　亦莊作為北京市重點發(fā)展的“分中心”之一，有著良好的發(fā)展前景；作為重要的產(chǎn)業(yè)基地，大量的外資企業(yè)進駐亦莊，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展以及對住宅的需求；但是根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃以及市場情況可以看出，亦莊的住宅項目已經(jīng)基本消化，未來供應(yīng)量逐漸減少，但是需求數(shù)量依然在逐漸增加，為項目入市帶來了良好的機遇。

　　北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是于1994年8月25日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為北京市唯一的國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)同時享有沿海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，是一個具有與國際接軌的新型管理體制的經(jīng)濟區(qū)域。

　　根據(jù)規(guī)劃和政府引導(dǎo)，該區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┮粋�重要的城市功能區(qū)，擔(dān)負(fù)北京經(jīng)濟發(fā)展和完善產(chǎn)業(yè)布局起到重要的作用。在未來的規(guī)劃中，將興建大型基礎(chǔ)設(shè)施及各類生活配套設(shè)施，以完善城市功能。目前已經(jīng)開工的項目包括了開發(fā)區(qū)東側(cè)的高爾夫球場、涼水河水系污水截流工程及清淤工作、4萬平米企業(yè)文化公園及中部即將興建的兩個300畝左右的公園、上海沙龍商業(yè)配套、10000多平米的博達(dá)國際交流中心綜合配套、多家醫(yī)療機構(gòu)等。

　　目前在亦莊工作和生活的人群特征是，高級經(jīng)營管理人員、高級技術(shù)人員、外企和中外合資的中高級人員以及市區(qū)內(nèi)的高級白領(lǐng)。

　　項目特征

　　亦莊開發(fā)區(qū)項目的規(guī)模主要集中在4萬~30萬平米之間的，一共有17個項目。規(guī)模在4萬~10萬平米的有7個項目，其中有4個低密度的別墅類項目，規(guī)模在10萬~15萬平米的有4個項目，規(guī)模在15萬~20萬平米的有4個項目。相對于北京市其他房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域而言，亦莊的項目規(guī)模屬于中等水平。項目在規(guī)劃時既可以兼顧居住的舒適度，同時在項目銷售的過程中也比較容易規(guī)避和把控各種風(fēng)險，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場一直呈良性的發(fā)展態(tài)勢。

　　另外，亦莊區(qū)域內(nèi)的項目以低密度住宅為主，基本上容積率均在1.6以下，多層住宅基本以板樓為主，僅有少量項目使用了塔樓的建筑形式。可以說亦莊區(qū)域內(nèi)的項目從建筑形式上看，具有很好的通透性和舒適度。從分布情況來看，住宅現(xiàn)狀供應(yīng)量主要集中在亦莊開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃用地(15平方公里)的西北部。由于此區(qū)域開發(fā)時間較早，土地已經(jīng)開發(fā)殆盡，未來住宅開發(fā)熱點將外移至涼水河西側(cè)南部新區(qū)、京津塘高速東側(cè)路東新區(qū)和馬駒橋地區(qū)。從《2001—2020亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃示意圖》來看，亦莊將突破涼水河界向西發(fā)展，經(jīng)過京津塘高速公路向東發(fā)展，穿越六環(huán)路向南發(fā)展，從而形成北京最具規(guī)模的衛(wèi)星城，而且仍然保持低密度大社區(qū)的特點。

　　周邊配套

　　目前開發(fā)區(qū)的常住人口在8萬人左右，預(yù)計2008年，亦莊常住人口將達(dá)到15萬人，依小康社會人均35平方米的居住標(biāo)準(zhǔn)計算，亦莊尚需245萬平方米的住宅供應(yīng)，參照前面市場分析的數(shù)據(jù)，不計算新擴區(qū)域的住宅供應(yīng)，現(xiàn)階段未來供應(yīng)面積僅27萬平方米，因此可以說住宅市場需求旺盛。